Fiscalité sur les logements vacants : une taxe unique à partir de 2027. La loi de finances pour 2026 fait évoluer la fiscalité

Un bien immobilier est considéré comme vacant, d’un point de vue fiscal, lorsqu’il est notamment :

• à usage d'habitation ;
• non meublé (ou meublé de manière insuffisante pour permettre une habitation convenable) ;
• équipé des éléments de confort de base (une installation électrique, l'eau courante, des équipements sanitaires, etc.) ;
• libre de toute occupation depuis une certaine durée.

Actuellement, si vous êtes propriétaire d’un logement vacant, vous pouvez avoir à payer la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), en fonction de la commune où votre bien immobilier est situé.

• Vous devez payer la TLV si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement qui est vacant depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition, et que ce bien immobilier se trouve dans une commune située en zone tendue (autrement dit une commune se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, qui entraîne des difficultés d'accès au logement dans le parc résidentiel existant). La liste des communes appartenant à une zone tendue est fixée par décret. Vous pouvez vérifier si la TLV s'applique au sein de votre commune, avec le simulateur Service Public.

• Vous devez payer la THLV si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'un logement qui est vacant depuis plus de 2 ans au 1^er janvier de l'année d'imposition, et que ce bien immobilier se trouve dans une commune ayant décidé de mettre en place cette taxe (cette commune doit être située en dehors du zonage d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants – TLV). Vous pouvez vérifier si la THLV est applicable aux logements vacants dans votre commune avec le simulateur du ministère de la Ville et du Logement.

La loi de finances pour 2026 procède à une fusion de ces 2 taxes, à la suite d’un amendement introduit au Sénat. Dans l’objet de cet amendement, il est précisé que cette fusion est effectuée « dans un souci de simplification et de lisibilité », car la cohabitation des 2 taxes « entraîne une certaine confusion ».

À compter des impositions établies au titre de l’année 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera donc, à la place de la taxe annuelle sur les logements vacants et de la taxe d'habitation sur les logements vacants. Cette nouvelle taxe devra être payée par le propriétaire ou l’usufruitier du bien immobilier concerné (ou par le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou par le preneur du bail emphytéotique, en fonction de la situation).

Pour établir qu’une personne est redevable ou non de la taxe, l’administration fiscale s’appuiera sur les informations transmises dans le cadre de la déclaration d’occupation des biens immobiliers.

Une distinction est conservée entre d’un côté les territoires marqués par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, et d’un autre côté les territoires qui ne sont pas marqués par un tel déséquilibre. Un décret établira la liste des communes situées dans une zone tendue.

Dans les communes situées dans une zone tendue, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera automatiquement. Un logement pourra y être soumis dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Dans les communes situées en dehors d’une zone tendue, l’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation sera facultative ; les communes et intercommunalités pourront décider de l’instaurer à la suite d’une délibération. Dans les communes et intercommunalités faisant ce choix, un logement sera soumis à la taxe dès lors qu’il est vacant depuis au moins 2 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Différents cas d’exonération, s’appliquant dans l’ensemble des communes, sont prévus. Par exemple, la taxe ne sera pas à payer lorsque :

• l’inoccupation du logement résulte de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable (par exemple, un logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur) ;
• le logement a été occupé plus de 90 jours de suite, au cours de l’année précédente dans les communes situées en zone tendue, ou au cours des 2 années précédentes dans les autres communes ;
• le logement est détenu par un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM).

La taxe sera calculée à partir de la valeur locative cadastrale de l'habitation. Cette valeur correspond au loyer annuel que le bien immobilier pourrait produire s’il était loué.

Le montant de la taxe sera obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition.

Dans les communes situées dans une zone tendue, ce taux sera de :

• 17 % pour la 1^re année d'imposition ;
• et 34 % pour les années suivantes.

Par dérogation, une commune pourra établir un taux d’imposition supérieur, à la suite d’une délibération de son conseil municipal. Ce taux d’imposition ne pourra, quoi qu’il en soit, pas excéder :

• 30 % pour la première année d'imposition ;
• et 60 % pour les années suivantes.

Dans les communes situées en dehors d’une zone tendue, le taux d’imposition sera fixé librement par délibération du conseil municipal, sans toutefois pouvoir excéder 50 %.